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北京租賃市場租金水平連續4個月下滑

時間:2021-11-30 17:03:08       來源:北京商報

天氣轉冷,北京租賃市場也正式“入冬”,市場淡季疊加部分區域疫情反彈因素,11月北京租賃市場呈現加速降溫趨勢。11月29日,貝殼研究院發布數據顯示,11月北京市租賃成交量環比減少超過10%,各城區租賃市場均保持降溫趨勢。從租金水平來看,11月北京市平均月租金水平為84.9元/平方米,租金水平環比微跌0.8%,同比穩中微漲,相比于2019年同期微漲3.3%,租金水平自8月開始連續四個月保持下跌趨勢。

租金水平連續4個月下滑

根據貝殼研究院數據,2021年11月北京市租賃市場成交量環比減少10.7%,相比于2019年、2020年同期,由于疊加了短暫的小范圍區域的疫情反彈,租賃市場呈現加速降溫。從租金水平來看,2021年11月北京市平均月租金為84.9元/平方米,租金水平環比微跌0.8%,同比穩中微漲,相比于2019年同期微漲3.3%。

今年下半年,隨著畢業生的租賃需求集中釋放,北京市租賃市場在7月達到年內市場熱度高峰,8、9月租賃市場持續降溫,10月曾呈現小幅回溫,11月則延續此前的降溫趨勢,租金水平自8月開始連續4個月保持下跌趨勢。

豐臺西紅門地區某中介銷售人員告訴記者,雖未有明確劃分,但租賃市場存在明顯的淡旺季。春節后的2-3月返工潮、暑假期間的6-8月畢業季,都是傳統的租賃市場旺季。受疫情影響,北京流入人口明顯下降,傳統旺季的表現也發生偏移,而淡季則更加“慘淡”。

“目前北京整體上是‘差’的,不過也存在區域差異,畢竟租金水平的高低,受供需因素的影響。西紅門最近幾個月,附近有幾個公寓樓都在拆遷,房源少了,價格反而比之前旺季還要高一些。”上述中介人員表示。

為保障租賃市場供需均衡,近期北京市發改委、住建委聯合發布《關于報送2022年房地產投資計劃的通知》(以下簡稱《通知》)?!锻ㄖ分忻鞔_提出,要重點擴大了公租房、保障性租賃住房的增量建設供應,旨在提升租客的租住品質。其中,集體土地租賃住房的建設是保障性租賃住房的重要供給方式之一。據悉,北京市當前已經開工建設數十個集體土地租賃住房,即將陸續入市。

除此之外,北京還積極盤活存量資源。11月23日,北京市規劃和自然資源委員會公布,順義首批商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目獲批,原則同意天竺萬科中心D座、萬科28街區2#樓商業辦公項目改建宿舍型租賃住房項目。上述商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目,預計將提供宿舍874間。

六成商圈租金環比下跌

市場熱度方面,北京各城區市場熱度均保持降溫,除豐臺、通州和大興區外,其余7個城區租金均環比下跌。從成交量來看,根據貝殼研究院數據,11月北京市10個城區成交量均環比減少,其中海淀、東城、通州、昌平及順義區環比減少超過10%。

從租金水平來看,11月豐臺、通州和大興區租金環比基本持平或微漲外,其余7個城區租金均保持環比下跌趨勢,跌幅不超過4%;有賴于有效的疫情防控,各城區租金同比均保持穩中微漲,相比于2019年同期水平,10個城區的租金水平均保持微漲。

今年北京租賃市場熱度TOP30商圈中八成商圈11月市場環比降溫,魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環比增加,六成商圈11月租金環比下跌。根據貝殼研究院數據,今年以來市場熱度TOP30的商圈中,11月回龍觀、望京、魯谷租賃市場熱度領先,魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環比增加,其余24個商圈均環比減少,其中降幅超過30%的為長陽、武夷花園。

從租金水平來看,11月TOP30商圈單平米月租金最高為酒仙橋(121.2元/平方米)、最低為長陽(45.1元/平方米),套均月租金最高為雙井(10660.9元/套)、最低為順義城(3656.5元/套);TOP30商圈中北七家、北苑、酒仙橋、舊宮、馬家堡、青塔、雙橋、順義城、武夷花園、玉泉營、棗園、常營等12個商圈環比微漲或基本持平,其余18個商圈租金水平均環比下跌,從同比來看,除了科技園區外,其余商圈均保持同比微漲。

成交周期延長

整體來看,11月北京房客源成交周期環比延長,不過房源出租難度低于疫情前同期水平。

根據貝殼研究院數據,11月北京房源成交周期為32天,環比延長1.8天,同比縮短13.4天,比2019年同期縮短7天??驮闯山恢芷跒?2.8天,環比延長0.1天,同比延長1.6天,比2019年同期延長0.5天。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示,房客源成交周期自9月開始,連續3個月保持延長趨勢,傳統市場淡季,疊加短暫的疫情反彈,使得業主房屋出租難度提升,但對比2019年同期,房源更容易出租??驮闯山恢芷诟哂谝咔榍八?,主要是經歷過疫情后,租客租賃時考慮的因素增加,如小區位置、物業等,決策周期延長。

黃卉預計,12月北京租賃市場保持降溫,租金水平或保持下跌?,F階段租賃市場處于傳統淡季,高校畢業生租賃需求在6-8月集中釋放,租賃市場租賃需求減弱,9月開始進入傳統租賃市場淡季,預計12月租賃市場活躍度或保持下降,租金水平或繼續保持穩中回落趨勢。

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11月六成城市租金低于疫情前同期

房地產市場的“金九銀十”,恰是租賃市場的“銅九鐵十”,告別暑期的熱度高峰,全國租賃市場呈現加速降溫趨勢。11月29日,貝殼研究院發布數據顯示,根據貝殼研究院數據,11全國重點40城租賃市場成交量環比減少17.9%,從租金水平來看,全國重點40城租金水平為39.4元/平方米,租金指數環比下跌1.3%,同比穩中微漲,比2019年同期仍下跌4%。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示,今年租賃市場在7、8月達到年內市場熱度高峰,隨著畢業生租賃需求基本釋放,9月租賃市場進入淡季,10、11月保持降溫趨勢,由于短暫的疫情反彈11月有所加速。事實上,10月中下旬開始,部分區域陸續呈現出疫情短期反彈,在租賃市場淡季,部分城市的租賃市場加速降溫,不過有賴于有效的疫情防控,此輪疫情對租賃市場的影響限定在一定范圍內。

分城市來看,全國各能級城市均環比降溫,新一線及其他二線城市熱度環比三連降,一線及新一線城市相比于疫情前同期呈現微漲。

根據貝殼研究院數據,11月一線、新一線及其他二線城市租賃成交量均環比減少,降幅均超過10%,不過高能級城市降溫較緩。新一線及其他二線城市9、10、11月連續保持降溫趨勢,一線城市曾在10月有小幅回溫,主要是由于市場淡季租金下降,上海、北京租金敏感性租客租賃需求強化,成交量環比增加。

從租金水平來看,11月貝殼平臺一線城市月租金水平為75.4元/平方米,租金水平環比下跌1.2%,同比微漲,比2019年同期微漲1.4%;新一線城市月租金水平為30.5元/平方米,租金水平環比基本持平,同比微漲,比2019年同期微漲2.6%;其他二線城市月租金水平為24.6元/平米,同比微漲,仍低于2019年同期水平。

“去年由于疫情沖擊,租金水平低溫運行,今年有賴于有效的疫情防控措施,各能級城市租金均呈現同比微漲,其他二線城市租金仍低于疫情前水平。”黃卉稱。

不同于前兩年,今年11月全國各城市租賃市場均呈現降溫趨勢,哈爾濱、鄭州、大連以及蘭州市環比降溫幅度最大,超過30%。全國重點40城租賃市場均處于傳統淡季,10月中下旬開始,小范圍區域疫情出現短暫反彈,加速了區域的租賃市場降溫。

11月超六成城市租金水平環比下跌,14個城市連續3個月及以上環比下跌,六成城市租金低于疫情前同期,9個城市11月月平均租金為近三年同期最低。根據貝殼研究院數據,11月全國重點40城中東莞、杭州、南昌、廈門、武漢和沈陽市等15個城市租金水平環比微漲或基本持平。

在地產分析師嚴躍進看來,租賃市場的不景氣,也受房地產市場大環境的影響,北京等一線城市屬于高點回落,而二三線城市則是重心的轉移。信貸政策加碼,讓二手房市場急速入冬,一大部分城市的二手房處于“難賣又難租”的困境。

整體來看,11月全國房源成交周期走高,客源成交周期基本持平,但兩者均高于疫情前同期水平。

根據貝殼研究院數據,11月全國重點40城房源成交周期為49.2天,環比延長3.7天,同比縮短3.4天,比2019年同期延長7.1天;客源成交周期為10.3天,環比、同比均基本持平,比2019年同期延長2.3天。

黃卉稱,由于租賃市場繼續變冷,房源成交周期11月保持延長趨勢,房屋出租難度提升??驮闯山恢芷诰S持在較高位,8-11月變化較小,變化幅度在0.5天以內,經歷過疫情后,租客在租房的決策時間延長,以降低租賃過程中的風險。

貝殼研究院方面預計,今年12月全國租賃市場熱度將繼續保持低溫,在疫情不反彈的情況下11月受疫情抑制的部分區域的租賃需求釋放,局部區域或會呈現回溫趨勢。

報告稱,今年10月中下旬開始,部分區域出現疫情反彈,11月全國重點40城租賃市場加速降溫,各能級城市均保持降溫趨勢。由于目前仍處于租賃市場淡季,在春季前租賃需求較弱,12月租賃市場仍將保持低溫趨勢。此外在疫情不出現反彈的情況下,預計11月部分區域受疫情抑制的租賃需求會在12月釋放,部分小范圍區域或會出現租賃市場小幅回溫的趨勢。(記者 王寅浩)

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