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哈爾濱樓市:“零首付”暗藏風險

時間:2021-12-01 16:59:38       來源:第一財經

十一月末的哈爾濱,一場大雪剛剛落下,松花江在流經這里時,已較往年提前封凍。被冰雪包裹的中央大街,以凜冽迎接游人,一樁“隱秘交易”,也在此悄然上演。

張峰正在焦灼中尋找客戶。聯合辦公生意失敗后,他從北京回到哈爾濱,在老家買房置業,同時轉行到房產銷售。不過,新生計沒那么好做,哈爾濱的樓市,比天氣更寒冷。為吸引客戶,“首付分期”、“零首付”成為他口中的高頻詞。

“年底了,各個樓盤降價力度都很大,低首付和零首付的項目都有。”張峰說。在他講述的諸多案例中,有的是本土房企開發的樓盤,但也不乏全國知名房企。

對普通買房人來說,首付是“上車”的第一步,甚至要動用幾輩人的錢包。在哈爾濱,真的有一兩萬就能買房、“零首付”鎖定房源的好事嗎?第一財經調研后發現,事情并沒有那么簡單,這中間,不乏營銷噱頭的成分,同時暗含購房風險。

有本地人直言,越花樣百出降價,越要謹慎觀望。這座融合俄羅斯風情、曾經如夢如幻的城市,仍在經歷樓市維穩和經濟轉型的攻堅期。

龍頭房企價格戰

在廣為流傳的描述中,哈爾濱是一座“從來沒有過城墻”的城市。

寥寥數言,道出這座城市經歷的滄海桑田、和對文化的兼容并包。不過,靠工業起家的哈爾濱,在時代巨變中也在經歷陣痛,重振經濟、產業轉型,件件都是這座冰城的重任。

房地產之于哈爾濱也是如此。哈爾濱不算“低土地財政依賴”城市,樓市的繁榮興衰,對其來說同樣是發展命脈。但是,自2020年新冠疫情爆發以來,哈爾濱先后經歷了多輪疫情,樓市也在疫情等因素影響下,數次陷入“冰封期”。

11月22日晚,在哈爾濱市第六醫院,最后1例哈爾濱市本土新冠肺炎確診病例治愈出院。該名患者治愈出院后,哈市本輪集中救治新冠肺炎確診病例清零。

不過,疫情對各行各業的影響還未徹底退散。“疫情后,房企降價促銷的動作很多,今年下半年尤為明顯,有樓盤總價直降50萬,就為了趕緊回款。”張峰說。

為促進房地產市場健康穩發展,10月上旬,哈爾濱市住建局聯合市自然規劃局、市財政局等多部門,聯合發布“救市”政策,包括買房最高補貼十萬元、放寬二手房公積金貸款房齡年限、助力房企加快項目建設等,多措并舉為樓市拖底。

但是,救市政策的刺激作用,似乎沒有那么大,從哈爾濱的房價表現便可見一斑。國家統計局數據顯示,在過去的10月份,哈爾濱是東北幾個省會城市中,唯一新房、二手房同環比皆下降的城市,其中新房同比下降幅度達到1.3%。

第一財經多方采訪后也發現,在哈爾濱樓市,降價促銷已不是個別樓盤的行為,而是市場上的普遍現象,龍頭房企正打響“價格戰”。降價幅度同樣較為驚人,一些去年均價上萬的樓盤,現在最多直降數千元,用“腰斬”形容也不為過。

“萬科金域悅府、融創公園壹號、和泓公館、碧桂園國風云筑等盤都降價了。”張峰稱,融創公園壹號開盤價一萬,現在均價七千多,個別樓棟賣的更低。萬科金域悅府開盤價一萬兩千多,現在有房源均價9000~11000元。

據當地人透露,融創公園壹號之前價格定的高,但賣的不好,樓盤周邊有冷凝塔和高架橋。融創的另個項目融創·冰雪影都,也推出了一批特價房源,最高優惠16萬。而位于道外區的匯龍·玖和琚,期推出一口價房源,最高直降40萬元。

“零首付”暗藏風險

比大幅降價更吸引眼球的,是哈爾濱樓市隱現的“零首付”現象。

“目前可申請低首付的樓盤,有和泓公館、會展城上城,新松未來ONE,新松璟薈祥府、御湖壹號等。”中介李春透露。這其中,有個別項目,甚至可以做到變相“零首付”,開發商直接舉起“返現”大旗。

據多家房產中介表示,哈爾濱的會展城上城項目,推出了幾套特價房源,譬如一套72萬元的房子,首付僅3萬元左右,成交后開發商再返3萬元,相當于“零首付”。

在當下的樓市降溫期,“首付分期”在鄭州、天津等多個城市,都已經出現;但直接宣傳“零首付”的城市,還是少數。期,在廣州、惠州等城市,已有購房者反映類似情況。如今,這把火燒到了被“冰凍”的哈爾濱。

然而,真有天上掉餡餅的事嗎?事實并沒有這么簡單。據記者了解,目前哈爾濱市場上針對首付款的操作,包括10%低首付比例、單純的首付分期、以及選擇開發商返現等幾種情況。“零首付”噱頭的關鍵,便是開發商返現這一環節。

但是,“零首付”背后存在許多貓膩,比如是否真實返現、房源總價比市場價高等。

以市場上總價63萬的房源為例,正常首付款12.6萬,首付的10%大約6萬。“如果要做成零首付,給銀行做貸款時房價要算到70萬,購房者先拿10%即7萬首付,剩下的7萬分期支付,成交后房企再返現7萬,最終房源總價還是63萬。”李春說。

表面看似如此,但如果房企不返現,那就意味著,購房者買的這套房要高于市場價。“零首付不穩妥,很多都沒有返現合同,開發商后期容易不兌現。”張峰稱。

有樓盤置業顧問在談及“零首付”時,同樣語焉不詳,稱不建議客戶這樣做,除非資金真的周轉不開。他們更愿意稱其為“低首付”,“不可能前期一分錢都不拿,銀行也不允許,只不過是過段時間,把你前期付的錢返回去。”

更重要的是,首付分期、零首付等操作,是明顯違反官方規定的,如果上述操作被查出,購房合同存在被認定為無效的風險,開發商也會面臨相應處罰。此外,如果連首付都需要分期、加杠桿,購房者能否按時償還按揭貸款,也存在不確定。

努力挽留年輕人的城市

某種程度上說,樓市是地方經濟發展的“晴雨表”。在東北三大省會城市中,哈爾濱之所以樓市表現最冷,與其對人口的吸附力、產業發展情況密不可分。

日,哈爾濱地鐵3號線開通步入倒計時,這座冰城將結束只有東西、南北兩條地鐵線的時期,進入官方所稱“網絡化運營”的時代。不過,與許多新一線城市密密麻麻的地鐵網絡相比,哈爾濱的地下交通,折射出其經濟發展的一個側面。

實際上,這座被稱為“東方莫斯科”的城市,也曾有如夢如幻的輝煌年代。19世紀末20世紀初,哈爾濱建立了以釀酒、制粉、制油為主的工業基礎。建國后第一個五年計劃期間,許多重要工業項目落戶于此,哈爾濱成為我國重要的工業基地。

此后,汽車、航空、機械、醫藥、食品、電子工業等產業快速發展,哈爾濱隨著改革開放迎來充滿生機的時期。但是,高耗能的產業發展模式、國有經濟占比較高、體制思維等固有因素,都讓這座城市面臨“老工業區”的轉型大課題。

官方數據顯示,2020年哈爾濱實現地區生產總值5183.8億元,同比僅增長0.6%,其中第一產業完成615.8億元,增長2.1%;第二產業完成1144.5億元,增長2.3%;第三產業完成3423.5億元,下降0.4%。

受就業環境影響,許多年輕人畢業后選擇南下,哈爾濱也成為省會城市中,為數不多人口凈流出的城市。第七次人口普查數據顯示,哈爾濱常住人口為1000.99萬,較六普減少62.6萬人。人口尤其是青壯年人口流出,對哈爾濱樓市的購買力,影響極大。

“在老家辦事兒都得托關系,我寧愿在北京一輩子租房住。”一位北漂的東北人稱。

如今,東北一次次“出圈”,多是其流行文化在互聯網上廣泛傳播的時刻。哈爾濱留給大眾的印象,也多與旅游、美食相關,中央大街曾經的繁華時刻,已經成為過往。有當地人感慨稱,那個如幻如夢的哈爾濱,已經消逝在歷史長河里了。

為重振經濟活動,哈爾濱也在做出種種努力。兩年間,哈爾濱正打造“4+4”現代產業新體系,重點發展綠色農產品深加工、先進裝備制造、現代生物醫藥、特色文化和旅游等4個主導產業,信息、新材料、金融、現代物流等4個優勢產業。

以數字經濟為引領、發力新興產業,有望成為哈爾濱新的經濟增長點。數據顯示,截至目前,哈爾濱現代產業體系整體產業規模超6200億元,機器人及智能制造、航空航天、清潔能源裝備等10個重點產業鏈條加快形成,成為支撐經濟發展的新引擎。

未來,“五步一景、十步一樓”的哈爾濱,能否留住年輕人的心,還需后者給出答案。需要人口才能真正提振的哈爾濱樓市,也同樣等待從谷底回歸正軌。(作者:孫夢凡)

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