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行業信用經歷至暗時刻 房企間漲跌互現

時間:2021-12-07 11:28:13       來源:智通財經

今年9月以來,地產債違約事件頻頻一步步將地產債信任危機推至高點。隨著市場恐慌情緒蔓延,地產美元債指數也呈現斷崖式下跌。

11月11日,中證地產債收盤價、Markit iBoxx 亞洲中資美元房地產債收盤價較年中高點分別下降 5.3%、32.7%。此外,部分房企商票貼現率高達 36%,行業境外債到期收益率最高達到 3716.46%。

另一方面,除地產債波動外,不少房企也面臨債務即將到期壓力。據惠譽表示,評級較低的開發商中,約有三分之二的開發商的離岸債券將于2022年上半年到期,且到期本金金額將高于2021年下半年。

種種跡象表明,在信用危機導致地產債發行利率較高,以及“借新還舊”模式失效后部分房企面臨償債壓力的雙重挑戰下,現金流本不富裕的房企無疑迎來了一次大考。這一背景下,“穩健”成為了核心護城河,高質量的基本面則是房企穿越周期之道。其中,于此輪地產債波動中展現出價格韌的碧桂園(02007),便是一個很好的例證。

行業信用經歷至暗時刻 房企間漲跌互現

回顧今年以來地產債市場表現,從多家發行主體出現實質違約,到發債主體面臨流動危機,行業信用正經歷至暗時刻。

據國盛證券統計,今年前三季度,已有32只地產債違約,涉及發行主體13個,共計規模412.5億元。相比2020年,今年以來地產債信用事件數量增長顯著,促使地產債信任危機達到高點。

此外,眾多地產債評級也出現了下調現象。據智通財經APP了解到,今年上半年,評級發生下調的地產債共有45只,涉及主體11個。

據惠譽日在一份報告中表示,截至2022年上半年,房地產業將占中國企業離岸債券到期總額的45%,國際評級為“B+”或更低的房地產開發商或將面臨持續的離岸償債壓力。

除評級下調外,地產債也出現了價格的大幅下跌?;幽?、當代置業等多家房企價格跌幅達三分之二,降至20-30元檔。

在此背景下,地產美元債發行規模降至冰點。據安信證券日前發布研報顯示,截至11月4日,共有地產美元債135只發行,發行金額413.7億美元,同比下降27.6%,凈融資-98.9億美元,顯著低于去年同期的300.8億美元。

盡管如此,各大房企也咬緊牙關進行美元債回購,以向市場釋放出積極信號,提振行業信心。兩月來,新城、中梁等在內的約15家房企回購美元債超11億美元。

對此,有業內人士指出,此次美元債的漲跌,不同房企間仍存在較大差異,主要還是取決于企業的基本面是否扎實。

也有業內人士表示,當前行業正處于巨變期,反映敏感的美元債市場自然免不了受到負面輿論的影響而產生波動。只要國內債券二級市場尚未出現較大波動,就證明行業風險依舊可控。大浪淘沙后,行業將會更加有序,留下的企業也將走得更遠。

高質量基本面構筑價格韌堅實后盾

盡管地產債違約的連續暴雷造成市場情緒恐慌,導致地產債價格出現暴跌。但在這一輪地產債信任危機中,也有部分房企成功抵御沖擊,展現出了很好的價格韌。其中,碧桂園便是例證之一。

據智通財經APP了解到,自此輪地產債違約潮后,碧桂園美元債價格于10月及11月受行業市場情緒影響各出現過1次下跌,而于1個月以來迅速反彈。目前,公司債券價格除11月底出現小幅波動外,現已整體恢復并維持在歷史高位。

行情來源:久期財經

究其之所以能迅速恢復的原因,據國盛證券在一次對百強房企現金流壓力的測試中指出,碧桂園為僅依靠融資前資金便可覆蓋下半年到期債務的房企之一。而除了手握以抵御風險的資金充足外,市場對于公司信用信心較高的核心仍在于其穩健的基本面。

據智通財經APP了解到,年來,碧桂園采取各項措施“穩增長、?;乜?、降負債”,現已取得顯著成效。今年上半年,公司核心財務數據保持穩定增長。值得一提的是,權益物業銷售現金于上半年回籠2727.9億元,作為反映房企“造血能力”的重要指標,公司權益回款率達到90%,并已連續6年維持在90%以上,處于行業領先水。

負債端方面,公司杠桿水進一步降低,債務結構也進一步優化,2021中期一年內到期有息負債占比降至27%;凈負債率僅為49.7%。其中,融資成本約5.39%,較2020年底下降17個基點。年來,碧桂園在融資方面長期展現出顯著的成本優勢,則是顯露其具有良好信用的信號之一。

不僅如此,從三季度以來營運數據來看,公司在拿地和銷售方面也表現穩定。據碧桂園數據顯示,截至11月份止,公司累計權益合同銷售額5354.2億元。另據中指研究院最新數據顯示,2021年1-11月,碧桂園全口徑銷售金額達7290.0億元,銷售面積約7939.8萬方米;此外,碧桂園權益拿地金額達1333億元,權益拿地面積約3927萬方米。無論是在銷售業績方面還是拿地方面,碧桂園均居房企TOP100首位。

憑借穩健的財務狀況,碧桂園也獲得了頂級評級機構的認可,穆迪和惠譽均對碧桂園給出“投資級”評級。標普則維持了公司“BB+”信用評級及“正面”展望。

智通財經APP了解到,12月1日,碧桂園計劃在銀行間債券市場注冊發行50億元中期票據的相關注冊申請已獲受理,并進入預評環節。另據公司官微于12月5日披露,碧桂園集團擬于期向交易所申請發行供應鏈ABS產品。申請獲批后,碧桂園將在監管機構指導下盡快啟動相關產品的發行工作。

此前,申報中期票據的準入標準是“中央及地方國有房企以及A股上市房企”,而公司作為非A股上市民營房企得以申報中期票據,也意味著其在政策層面受到相關部門認可。

據標普在10月發布的評級報告中表示,在波動的大環境下,碧桂園強有力的執行能力及多元化的土儲布局,支撐了公司銷售的增長。公司成本領先的能力及在低線城市的運營實力,凸顯了公司強有力的市場定位。公司計劃的拿地策略使得公司得以保持穩健的財務杠桿。即使在波動的市場環境下,公司穩健的融資渠道仍得以支撐公司較低的融資成本。

而以上,則是支撐公司美元債價格韌的關鍵?;仡櫛据喰庞蔑L險,天風證券認為,其本質原因還是房企種種不規范的經營模式在一系列規范化的監管整頓中暴露,并且被下行周期進一步放大。行業風險考驗民營房企的自救能力和市場內生的消化能力。

若從政策層面來看,申萬宏源于11月一份研報中表示,期高層聯合發聲做好金融風險防控,央行接連強調“兩維護”,表明政府有意維穩房地產行業,資金端已逐步出現寬松跡象,行業調控政策正?;迯烷_啟,同時考慮到目前行業加速出清后的格局優化,維持房地產板塊“看好”評級,H股推薦華潤置地、碧桂園等6家房企。

細看房地產行業此輪變局,其本質實為構建一個促使行業健康、可持續發展的長效機制,追求質量、追求高效穩健的房企才能得到更長遠發展。展望未來一年,中信證券則預計,離岸地產美元債仍面臨較大的到期壓力,信用危機暫未解除,還需警惕部分房企短期大體量到期后的償債問題,但整體看,境外對地產企業無序違約擔憂料將逐步釋放。(作者: 林宥辰)

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